低迷的公募REITs市場近期傳來好消息。

日前，多家基金管理公司發布公告，明確公募REITs納入FOF基金投資范圍。機構人士表示，隨著FOF資金逐漸入場，有助于提振投資人信心，穩定市場情緒。此外，作為權益類投資人的FOF基金加入，有利于優化REITs投資人結構，有助于多元化投資風格和策略的形成，增加REITs市場多空對沖機會，打破單邊行情的格局。

多因素共振拖累REITs行情

國內REITs市場年內表現低迷，截至7月9日，中證REITs指數年內下跌20.07%，28只產品年內收益全部為負，其中多只產品年內跌幅超過20%。

在專業人士看來，REITs市場的下跌，是多因素共振的結果。證監會債券部主任周小舟7月6日在一次公開活動上就指出，今年以來，受宏觀經濟金融環境變化、部分資產運營質效不及預期、一些投資者交易行為短期化趨同化等多重因素影響，REITs二級市場波動有所加大。總體看，這輪調整是價格逐步向價值回歸的正常過程。

基本面的變化或是REITs市場的下跌的核心誘因。疫情以來，不少REITs的底層資產遭遇了沖擊。比如，部分公路資產客流量等疫情期間大幅下滑，一些園區資產在疫情以后的出租率指標不及預期等。

一些突發情況也沖擊了REITs市場。5月12日，OPPO宣布關停旗下芯片子公司哲庫科技，哲庫科技是華安張江光大REIT擴募資產張潤大廈的重要承租方之一，租賃面積占比46%。受此影響，該產品在5月12日、13日分別大跌3.18%、6.22%。為了應對這一變化，華安基金5月25日宣布計劃使用不超過3000萬元的固有資金對華安張江光大REIT進行增持。

基本面的壓力增大同時，REITs的估值壓力也在增加。華金證券副總裁周磊表示，公募REITs市場從去年四季度就開始回調，因為疫情、行業政策變化、經濟環境變化等多方面原因導致部分資產運營情況不達預期，引起投資者對項目估值和二級估值水平的疑慮。

“自公募REITs產品推出以來，受到市場持續關注，部分REITs估值持續抬升。隨著REITs二級市場逐步形成和發展，對于REITs估值、定價日趨市場化，逐步進入均值回歸的過程。”德邦資管有關負責人在接受券商中國記者采訪時也表示。

基本面和估值的“戴維斯雙殺”，使得公募REITs市場中有限的資金開始奪路而逃，最終導致市場持續單邊下行。

“從單個資產因年報、季報披露引起的下跌，引發部分持倉成本較高的投資者風控減倉，然后逐步傳遞到其他資產和其他投資者，由于REITs投資者目前主要是保險、理財以及券商和資管產品等，資金的考核以及風控機制都有同質性，形成輪番下跌和次第清倉的鏈式反應，最終導致全面下跌，資金退場，流動性缺失。”周磊說。

公募FOF火線馳援

隨著市場持續下跌，公募FOF加入了REITs的“救市”大軍。7月5日，包括易方達基金、南方基金、東方紅資管等在內的多家基金管理公司發布公告，明確公募REITs納入FOF基金投資范圍。

東方紅資產管理認為，公募REITs產品是優質存量基礎設施資產的載體，為基礎設施領域的投融資渠道注入活水，此次將其納入公募FOF產品可選投資標的范圍，將對現有投資標的形成有益補充。一方面將達到豐富收益來源、分散投資風險的效果，另一方面，專業機構投資者進入公募REITs市場將更好地實現公募REITs市場的價值發現功能，促進市場的長期健康發展。

“相信隨著FOF資金逐漸入場，有助于提振投資人信心，穩定市場情緒。此外，作為權益類投資人的FOF基金加入，有利于優化REITs投資人結構，有助于多元化投資風格和策略的形成，增加REITs市場多空對沖機會，打破單邊行情的格局。”前述德邦資管人士表示。

周磊則表示，擴大資金來源和投資者范圍是目前公募REITs最亟需解決的問題之一，引導FOF基金積極投資公募REITs切中肯綮，不僅契合FOF基金長期投資、資產分散化、穩健收益的投資理念，對恢復公募REITs流動性和重建投資者信心也起到了至關重要的作用。

“如果有其他政策協力配合，進一步優化公募REITs投資者結構、擴大資金來源、提升基金管理水平、完善稅費和擴募等重要制度，公募REITs市場必然能夠走出泥潭，在盤活存量基礎設施資產方面發揮更大的作用。”周磊說。

機構呼吁珍惜底部機會

“從理性的視角出發，持續數月的回調已經導致部分標的出現脫離基本面的超跌，疊加估值層面的優勢，公募REITs的配置價值正不斷凸顯。”中信證券首席經濟學家明明近期表示。

明明指出，盡管當前市場仍然表現低迷，但其中不乏積極因素。對于此次部分FOF基金明確可投公募REITs，一方面，潛在增量資金的入場是當前公募REITs市場投資者最為期待的，雖然實際投資規模尚不確定，但事件本身或能扭轉存量資金持續的做空情緒。同時，考慮到公募REITs的估值處于歷史低位，增量資金的入場或更快更積極，以抓住當下市場偏離基本面的超跌所帶來的底部機會。

另一方面，過去當公募REITs上市滿一年臨近解禁時點時，市場的做空情緒往往較為集中，而FOF基金的入場或將顯著緩和公募REITs解禁前后面臨的利空環境，甚至可能扭轉為利多。

事實上，持續下跌以后不少公募REITs的基本面已經非常扎實。以年內下跌比較多的產業園區REITs舉例。截至6月30日，9只已上市產業園區REITs的平均預期現金流分派率已經達到4.37%，部分產品的預期現金流分派率甚至已接近5%。當前的分派率水平與10年期國債收益率對比，利差空間平均已走闊至173BP，部分產品對應的利差空間已突破200BP，無論從絕對收益還是大類資產配置的角度看，產業園區REITs的投資價值已經逐步顯現。

面對近期出現的二級市場價格下跌，不少發行人與基金管理人及時果斷增持份額。不久前，中金湖北科投光谷REIT上市首日盤中一度下跌逾10%。隨后中金基金發布公告，原始權益人及其一致行動人擬通過二級市場買入或交易所認可的其他方式增持基金份額。公告顯示，在前期基礎上，原始權益人及其一致行動人擬累計增持不超過9%的份額，并已于上市當日完成5.395%的份額增持。

“公募REITs在今年遇到這么大波動其實是一次危機，用‘危機’來定義此刻的REITs市場，既然是危機時刻就既有‘危’又有‘機’，危機時刻問題暴露最清晰，最容易解決關鍵問題，最容易積累經驗和能力，最容易凸顯龍頭公司。”周磊說。

他表示，對于投資者而言在流動性挑戰出現時是能配置到優質資產的時間窗口，積極跟蹤市場動態，優選運營情況穩健、受不確定因素影響較小、估值水平較低的資產。理性看待REITs帶來的長期價值和我國基礎設施長期的投資價值，篩選匹配資金屬性的資產能給投資者帶來長期價值。

責編：王璐璐

 

 

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