文 | 新浪財經 徐苑蕾

　　編輯 | 韓大鵬

　　當下的房地產市場，除了賣房和融資，開發商都想保持低調，平穩過渡。

　　然而，最近萬科旗下的物企萬物云動作卻頗多：在二級市場，董事長朱保全連續增持為公司“護盤”。此外，圍繞“蝶城”戰略，萬物云推出了萬御電梯品牌，瞄準電梯后市場。

　　資本操作背后，萬物云難掩的是股價的低迷。今年以來，萬物云股價跌幅超過四成，上市不到一年，公司股價相比歷史最高價已經腰斬。

　　此外，上市后首份年報增收不增利，萬物云寄希望于“蝶城”實現提效，但是市場化拓展對于已經持續多年下滑的毛利率是否會構成威脅，仍然是未知之數。

　　股價跌超四成，董事長連續增持“護盤”

　　根據香港聯交所資料顯示，5月31日-6月8日，一周之內，董事長朱保全已經6次增持自家股票萬物云，總計涉資約971萬港元，持股數量增至35.16萬股，持股比例上升至0.27%。

　　朱保全在萬科工作逾20年，前10年歷任人力、客服、行政等多個崗位。2011年，朱保全正式出任萬科物業事業部CEO，其后成為物業事業集團首席合伙人和CEO。

　　萬物云是萬科首個分拆上市的子公司，2011年至2021年這10年，也被朱保全稱為二次創業的10年。前些年，包括碧桂園、華潤置地等頭部房企，均連續分拆物企赴港上市融資，趁著資本浪潮一度拿下數十倍市盈率的估值。

　　但彼時，還叫做“萬科物業”的萬物云卻表現出一副氣定神閑的模樣。當輿論不斷追問“萬科何時會分拆物業上市”的時候，郁亮總是強調，要等萬物云成為一家城市服務商，而不是傳統物業服務商的時候。

　　物業向來被認為是臟苦累的活兒，萬科希望撕掉這個標簽。確實，比起其他物業公司，萬物云多了一層“科技”的底色，對外定位為一家“科技引領的全域空間服務商”。

　　隨著先后推出萬科物業、萬物梁行、萬物云城“三駕馬車”，落實Space、Tech和Grow三大模塊后，2022年萬物云也最終啟動上市。

　　然而受到房地產行業震蕩行情的影響，物業行業估值被嚴重拖累。根據克而瑞統計數據，2021年物業行業平均市盈率超30倍，但截至2022年底，行業平均市盈率下降至7倍，其中國資物管企業約為17.6倍，民企僅不足7倍。

　　作為行業內市值曾經排名第2的物企，至今上市不到一年的萬物云，股價卻經歷了多次起伏。上市破發后下跌三成，隨后又高走，股價一度漲至56.586港元/股的高位，而后又再次持續走低。今年以來，萬物云股價跌超40%，相比歷史最高價已經腰斬。

　　而朱保全在股價低位連續增持，“護盤”的舉動無疑是希望向市場釋放出管理層的信心。事實上，在低迷的估值之下，除了萬物云，寶龍商業、新城悅服務等物企高管今年也下場增持自家公司股份。此外，卓越商企服務、金科服務、雅生活服務等也相繼獲得外部資金增持。

　　值得注意的是，根據招股書資料，2019年至2021年，朱保全獲得的薪金、津貼、花紅、社保醫保等收入分別約1252萬元、1480萬元和1250萬元。此外，萬物云上市之前，朱保全通過員工持股計劃獲授2000萬股，按照萬物云49.35港元/股的發售價計算，這部分股權對應價值約為9.87億港元，而根據最近一個交易日收盤價，目前該部分股權價值已跌至約5.44億港元。

　　增收不增利，“蝶城”進度不太理想？

　　除了股價的震蕩外，萬物云還面臨著業績增長的放緩。在上市后首份年報中，朱保全表達了市場形勢的嚴峻，指出經過數年調控，開發商持續債務爆雷、新房銷售大幅度下跌，預期中從增量市場到存量市場的平滑轉換曲線，變得異常陡峭。放眼歷史，這種震蕩強度也殊為罕見。

　　財報資料顯示，2022年，萬物云實現營收301億元，同比增長27%，較此前兩年超30%的增速有所放緩。尤其是受到地產行業影響，其他社區增值服務（包含車位資產業務）、開發商增值服務分別僅錄得收入4.21億元和29.35億元，同比降幅約22.4%和4.2%，成為2022年萬物云唯二負增長的業務。

　　此外，由于成本費用高企，2022年萬物云三大主營業務板塊的毛利率全線下滑，公司整體毛利率下降2.9個百分點至14.1%。2022年，萬物云歸母凈利潤為15.1億元，同比下滑9.42%，而此前兩年的增速分別為43.55%和13.91%。

　　凈利潤負增長的另一個原因在于，2021年并購而來的陽光智博以及伯恩物業，由于原母公司陽光城和三盛地產遇到流動性問題，因而被計入了客戶關系攤銷5.7億元，導致折舊與攤銷上升116%至8.5億元。

　　那么面對行業的波動以及業績的放緩，萬物云想如何應對？萬科管理層將希望寄托在“蝶城”，并視之為未來10年萬物云的核心戰略。

　　“蝶城”是萬物云目前力推的街道戰略，最吸引人的地方在于，它在3公里半徑的地理空間內，打破傳統住宅物業圍墻，通過智能物聯硬件對服務流程做出系統性改變，人員調度從小區內變為跨小區，效率得到改變。

　　需要一提的是，除了“蝶城+物業”，萬物云“蝶城+電梯”的服務模型也在近日正式落地。萬物云旗下的萬御安防與日立電梯達成合作，推出萬御電梯品牌，聚焦于電梯維修、保養、更新和改造等服務。

　　萬物云瞄準的是電梯后市場。根據第三方報告，預計到2025年，中國電梯后市場的市場規模將超過800億元，占整個電梯市場收入約70%。如果萬物云能吃下這塊蛋糕，那么將能在存量中找到增量，為公司創造新的收益來源。

　　財報數據顯示，2022年，蝶城數量從459個增長到584個，萬物云已經完成提效改造38個蝶城，涉329個項目，實現超過3000萬元的提效，作用至全年可提升4%的基礎住宅物業服務毛利率。

　　2023年，萬物云計劃完成超100個蝶城的迭代。不過，有觀點認為，萬物云改造的進度不甚理想。億翰智庫在報告中指出，“按照2022年的進度，萬物云想要在2030年之前完成整張圖，難度有些大。”

　　此外，有業內人士指出，隨著行業競爭的白熱化，企業之間互搶項目，往往會壓低價格。對于萬物云持續下滑多年的毛利率是否會構成威脅，仍是未知之數。

　　但朱保全是有信心的，他在業績會上強調，“蝶城的生態模型正在逐漸建立起來。”他相信，2023年效益改善會大于規模的增長。

 

 

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